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주택 임대차는 임차권 등기를 하는 경우가 많은 편이 아니기 때문에 등기부에 등재되지 않는 경우가 일반적입니다. 법원의 임대차 정보만으로 임차권의 존재 유무는 불투명할 수 있습니다. 그래서 응찰자는 권리 분석을 할 때 사실 관계를 스스로 파악해야 합니다.
주택 임대차 보호법에서 정하고 있는 주택 임차인이 행할 수 있는 권리의 범위, 임대차로 인정될 수 있는 건물의 범위에 대해 알아두면 좋을 것입니다. 더불어 다른 임차인과 다르게 임차인에게만 주어지는 법률적 특혜 사항이나 대항력, 상대적 혹은 절대적 우선변제권 등을 공부해 두면 유용하게 쓸 수 있습니다. 오늘은 주택 임차권에 대해서 한 번 이야기를 해보도록 하겠습니다.
주택 임차권이란 무엇인가
임대차의 목적 부동산이 주거용 건물이라면 주택 임대차에 해당됩니다. 임대차 보호법에 의하여 보호를 받는 주택의 세입자는 월세로 임대차 계약을 맺은 임차인뿐만 아니라 등기부상 전세권 등기를 하지 않고 전세 계약을 맺은 전세 세입자도 포함하고 있습니다. 미등기 된 채권적 전세 계약자에게도 법을 적용하기로 규정하여 민법의 임대차 편과 주택 임대차 보호법상의 권리가 발생합니다. 보증금이 전세금만큼 많고 월차임이 소액인 임대차와 전세 계약은 실제 내용상 그 차이가 크지 않은 경우도 있지만 월세나 전세 세입자 모두 임차인이며 전세 세입자의 권리는 전세금을 임차 보증금으로 하는 일종의 주택 임차권이라 할 수 있습니다.
임차권은 주택 상의 권리를 말합니다. 먼저, 건물 사용권이 있습니다. 계약상 존속 기간까지 건물을 점유하고 용도대로 사용을 할 수 있는 권리입니다. 다음은 계약 종료나 계약 해지를 정지 조건으로 하는 보증금 반환과 건물 점유 반환이 동시에 이행되도록 청구할 수 있는 권리가 있습니다. 세 번째는 기타 사용과 계약 기간, 해지, 비용 청구 등 부수적 권리가 있습니다. 이는 임대차 관련 법에 의하여 주어지거나 임대차 계약으로 특별하게 주어질 수 있습니다.
주거용 건물의 범위
주거용 건물은 건축법상 단독 및 공동 주택을 말합니다. 공부상 주택일 필요는 없으며 실제상 주택 용도의 구조로 되어 있어 사람이 의식주를 해결할 수 있는 건물이면 됩니다. 임대 기간 중 비주거용 건물을 주거용으로 개조를 한 경우 주택 임대차 보호법이 적용되려면 임대차 계약 당시 임대 건물이 이미 주거용 도로 사용이 가능한 상태여야 합니다. 계약 당시 점포용이었다면 이후 임차인이 임의로 주거용으로 개조를 하더라도 주택 임대차 보호법을 적용받을 수가 없습니다. 하지만 임대인의 승인을 받고 주거용으로 개조를 했다면 개조한 때부터 적용받을 수 있습니다.
주거와 타 용도를 겸하는 건물은 주 용도가 주거일 때 전체적으로 주택 임차권을 인정하고 있습니다. 주 용도를 판단하는 기준은 면적, 구조, 유일 주거 등 근거가 복합적입니다. 유일 주거는 임차인에게 주택이라고는 해당 임차 주택 밖에 없음을 의미합니다.
임차인에게 주어진 특권
주택 임차인의 주거 안정을 위하여 법에서는 임차인에게 여러 법률적 혜택을 부여하고 있습니다. 여러 가지 중 주요 특권을 소개해드리도록 하겠습니다.
- 일정 요건을 구비하는 것을 전제로 임대차 계약 당사자인 임대인에게만 미치는 임차권의 효력, 소위 대항력이 누구에게나 인정됩니다.
- 일정 요건을 추가로 구비하면 압류 재산 공매, 경매 절차에서 채무자 재산 매각 대금으로 보증금 반환 채권을 변제받는 데 참여해 후순위 채권자보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다.
- 일정 요건을 구비한 소액 임차인은 매각 대금 배당 시 일정 금액 범위 내에서 가장 먼저 변제받을 수 있습니다.
주택 임대차 보호법을 적용받는 권리자는 원칙적으로 개인만 가능합니다. 법인과 사단 재단 등은 제외가 됩니다. 하지만 법인도 보호 대상에 포함이 되는 경우가 있습니다.
- 국민주택기금 전세 임대주택을 지원하는 LH공사, 지방공사
- 중소기업 기본법상 중소기업이 직원용 주택을 임차하고 직원이 주택을 인도하여 주민등록 전입을 하는 경우 대항력을 인정합니다.
- 보증금 반환 채권을 양수한 금융기관의 우선 변제권 승계와 임차권 등기 명령 대위 신청권이 있습니다.
이 외에도 계약서에 내용이 담겨있는지에 대한 여부와 관계없이 임차인에게만 유리한 편면적인 강행규정의 특혜들도 몇 가지가 있습니다. 임차권 등기명령 신청권, 선순위 임차권의 보증금 보장 규정, 기간에 대한 특혜, 보증금, 차임증액 제한 등이 있습니다. 이 부분은 다음에 다시 한번 정리를 해보도록 하겠습니다.