재건축과 재개발의 차이

부동산 투자를 하다 보면 자주 듣는 것 중 하나가 바로 재건축과 재개발에 대한 소식입니다. 그런데 이러한 용어들이 가지는 의미를 모르고 개발된다는 말만 듣고 투자를 하려는 사람들이 많이 있습니다. 단순하게 재건축은 아파트, 재개발은 단독주택이라고 생각하는 분들도 있을 겁니다. 지금부터 재건축과 재개발은 어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.

재건축과 재개발은 다른 사업입니다. 재건축에 투자를 하느냐, 재개발에 투자를 하느냐에 따라서 투자금 규모도 달라지고 전략에도 차이가 나타나게 됩니다. 두 가지는 어떤 차이를 가지고 있는지 알아둔다면 앞으로 부동산 투자를 하는 데 있어 큰 도움이 되리라 생각합니다.

정비기반시설 양호는 재건축

법에서 이야기하는 주택 재건축사업의 정의부터 살펴보겠습니다. 정비기반시설은 양호하나 노후나 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이라고 나와있습니다. 여기에서 알아야 할 것은 '정비기반시설 양호'라는 것입니다. 이는 도시생활을 하는 데 있어 편리함을 제공해 주는 도로나 주차장 등 교통 시설, 광장이나 공원 등 녹지, 학교나 문화체육시설 등 생활의 편의를 위한 여러 시설을 말합니다.

 

재건축 사업이 무조건 아파트 단지만을 대상으로 하는 것이 아닙니다. 다만 정비기반시설이 대체로 갖춰져 있는데 단지 건물만 노후된 경우가 주로 아파트 단지이기 때문에 그런 것입니다. 재건축에는 단독주택 사업도 있습니다. 대표적인 사업지는 서울의 서초구 방배동입니다. 7호선인 내방역과 이수역 사이입니다. 큰 규모의 단독주택과 빌라들이 모여있는 곳입니다. 주변 환경을 살펴보면 도로폭도 넓고 공원도 일부 조성되어 있습니다. 주거 환경이 쾌적한 곳인데 주택들이 노후되어 있는 편입니다. 이러한 경우가 단족주택 재건축에 적합한 조건입니다. 2015년부터 재건축 가능 연한이 40년에서 30년으로 단축되었습니다. 30년 된 아파트는 재건축이 가능하게 된 것입니다. 그리고 기존에 재건축 대상에 들어가지 못했던 많은 지역들이 재건축 대상에 포함되기도 했습니다.

정비기반시설 열악하면 재개발

마찬가지로 법에서 이야기하는 주택 재개발사업의 정의를 보겠습니다. 정비기반시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경 개선을 위해 시행하는 사업이라고 나와있습니다. 재건축과 가장 큰 차이는 정비기반시설이 열악한 지역에 이루어진다는 점입니다. 건물만 노후화된 것이 문제가 아니라 정비기반시설도 열악해서 살기에 불편한 지역이 바로 재개발 대상이 되는 것입니다.

 

서울시 도시 및 주거환경 정비 조례를 보면 어떤 기준으로 재개발 구역이 지정되는지를 알 수 있습니다. 일단 전체 면적이 1만㎡ 이상이 되어야 합니다. 서울시 도시계획위원회가 심의하고 인정하는 경우 5,000㎡ 이상인 경우도 가능합니다.

구분		정비구역 지정 기준	지정요건
필수 항목	구역 면적	사업면적 10,000㎡ 이상	필수 항목 + 선택항목 1개 이상
	노후도	동수의 2/3 이상
선택 항목	호수 밀도	60호/ha 이상
	과소필지	과소필지율 40% 이상
	주택 접도율	40% 이하 (조건부 50% 이하)
	노후도	연면적의 2/3 이상 (조례로 10%까지 완화 가능)

위 표의 선택항목 네 가지 요건 중 한 가지 이상에 해당이 되어야지 재개발 구역으로 지정될 수 있습니다. 쉽게 생각하면 건축물이 전반적으로 노후되어 위험하고 집과 집 사이의 길이 너무 좁아서 소방차나 응급차가 지나다니기 어려운 곳, 침수 같은 재해가 자주 발생해 거주하기 어려운 지역이 재개발 대상이 된다고 볼 수 있습니다. 생활하기에 불편한 곳이 있다면 재개발 대상이 될 수 있으니 잘 살펴보시기 바랍니다.

 

재건축과 재개발 사업은 거주민들이 원한다고 해서 이루어지는 것이 아닙니다. 도시기본계획의 큰 틀 안에서 지방자치단체의 정책에 따라서 진행이 됩니다. 재건축과 재개발의 첫 단계는 도시기본계획입니다. 이를 기반으로 도시관리계획을 수립하게 되는데 여기에 도시 및 주거환경 정비기본계획과 지구단위계획이 있습니다.