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수익형 부동산으로의 오피스텔 투자는 예전부터 있었습니다. 월세를 받을 수 있는 초소형 오피스텔 위주였습니다. 하지만 이제는 원룸형 월세 투자가 아닌 아파트 대용 상품으로써 주거형 오피스텔에 대한 투자가 증가하고 여기에 실거주 수요까지 추가되었습니다. 이전에 없었던 초고가 오피스텔, 하이엔드 오피스텔까지 등장하면서 관심을 모으고 있습니다.
오피스텔은 사무실을 뜻하는 office와 hotel의 합성어입니다. 일을 하면서 거주도 할 수 있게 만든 부동산이었습니다. 오피스의 역할이 메인이어야 하지만 보통은 주거로 사용되는 경우가 많습니다. 주택은 아니지만 주택의 역할을 할 수도 있는 부동산으로 이해하시면 될 것 같습니다.
국내 주택법상에서도 오피스텔은 주택이 아닌 준주택으로 분류하고 있습니다. 준주택이라는 특성이 부동산 투자에서 의미가 큽니다. 특성상 각종 규정별로 주택이 될 수도 있고 업무시설이 될 수도 있습니다. 세법상으로 오피스텔은 업무시설이기 때문에 업무시설에 해당하는 세금이 부과됩니다. 하지만 세금은 실질과세원칙이 적용되므로 업무용으로 사용되었다면 업무 시설에 대한 세율이 적용되고 주택용으로 사용되었다면 주택의 세율이 부과될 수 있습니다.
최초의 오피스텔 수요는 1인 가구의 증가로 인한 초소형 오피스텔 거주 수요자들이 증가했기 때문에 투자 상품이 되었습니다. 여전히 1인 가구라는 수요층으로 인해 오피스텔은 월세 투자용으로 인기가 높은 부동산 투자 상품입니다.
주거형 오피스텔의 재발견
2020년 6월 17일 대책이 발표되면서 주택 상품 투자가 어려워졌던 시기가 있습니다. 이때 새로운 부동산 투자의 틈새시장으로 자리매김한 것이 오피스텔입니다. 주택보다 세금이나 대출 등 이점이 있는 주거형 오피스텔이 차익형 투자 상품으로 떠오르기 시작했습니다. 시장에서 아파트의 시세는 폭등했지만 오피스텔 시세는 그대로여서 저평가되었다는 주장이 등장하면서 인기를 얻기 시작했습니다.
주거형 오피스텔은 1인 가구를 위한 초소형 크기가 아니라 아파트의 대체 상품으로써 주택 역할을 하는 것을 말합니다. 부각된 배경은 2~3룸 오피스텔의 구조가 아파트와 흡사함에도 단지 오피스텔이라는 이유로 아파트에 대비해 수요층이 적어 상승세가 거의 존재하지 않았다는 것에서 시작합니다. 하지만 아파트 수요는 증가하는데 매물이 줄어들다 보니 오피스텔로 수요가 몰리기 시작했습니다. 2020년 하반기에는 2~3룸 오피스텔 시세가 이전과는 다른 수준으로 높게 상승하게 됩니다. 그리고 신규 분양의 인기 상품으로 등극했습니다. 아파트 청약은 가점제 위주로 진행되지만 오피스텔은 추첨제가 대부분이기 때문에 대안 상품으로 떠오르게 된 것입니다.
꽤 오랜 기간 동안 매매 시세가 오르지 않았기 때문에 매매가와 전세가의 갭이 크지 않았습니다. 전세가율이 매우 높았습니다. 하지만 2~3룸 오피스텔 시세가 크게 상승하면서 매매가와 전세가의 갭이 벌어지자 투자자들의 추격 매수가 줄어들었습니다. 투자 메리트가 떨어진 것입니다. 결국 2~3룸과 원룸의 차이가 줄어들기를 기대한 시세차익형 투자자들은 21년부터 원룸과 1.5룸 오피스텔까지도 갭 투자의 대상으로 삼고 매수하기 시작했습니다.
지방의 경우 제주도까지 아파트의 가격 상승에 맞춰 오피스텔 시장까지도 외지 투자자가 유입되었습니다. 의외로 초고층 아파트가 많고 부동산 투자가 활발한 부산은 해운대의 우동 지역을 제외하고는 특별한 투자 움직임을 찾아볼 수 없었습니다. 이는 부산의 투자자들은 대부분 극 초기 재개발구역과 공시지가 1억 원 이하의 투자 상품에 몰려있기 때문일 수도 있습니다. 서울과 인기 수도권 지역들은 실거주 목적의 대기 수요층들이 풍부해 아파트 공급이 충분하면 오피스텔의 수요도 증가하는 것이 일반적인 행태입니다. 부산에서는 서울이나 수도권만큼의 대기 실수요층이 존재하지 않기 때문에 투자층만 가지고는 오피스텔에 대한 투자가 정착하기 어렵다는 판단도 있습니다.