부동산 경매의 종류

경매에는 3가지의 종류가 있습니다. 각각 어떤 차이가 있는지 그리고 어떤 종류의 경매가 낙찰자에게 유리한지를 제대로 알고 있는 분들은 많지 않으리라 생각합니다. 그럼 오늘은 부동산 경매의 종류에 대해서 한 번 살펴보도록 하겠습니다.

채권 회수의 목적으로 채권자가 신청해 진행하는 실체적 경매와 채권 회수 목적이 아닌 특정 부동산의 분쟁해결과 정리 등 단순하게 금전환가를 목적으로 하는 형식적 경매로 구분을 할 수 있습니다. 형식적 경매는 민사집행법상으로 유치권 등에 의한 경매라고 합니다. 우리가 흔하게 이야기하는 일반적인 경매는 실체적 경매로 강제 경매와 임의 경매가 있습니다.

강제 경매와 임의 경매

-강제 경매

채무자가 약속한 날짜에 빚을 갚지 않아서 채권자가 소송 등을 제기해 법에 호소를 하면 법원은 채무자로부터 채권자에게 이를 변제하라는 판결을 내립니다. 채권자가 집행문 부여 등 절차를 거쳐서 채무자의 부동산을 강제로 매각해 달라는 경매신청을 하면 법원이 이를 결정함으로써 채무자의 부동산을 압류하고 강제 경매 절차를 진행합니다. 개인 간 법률적 분쟁이 있을 때 어느 한쪽이 채권자라고 해서 채권의 존재를 혼자 확인하고 판단을 하여 일방적으로 회수를 할 수는 없습니다. 예를 들어 당사자와 합의 없이 채권의 존부를 확인하거나 채무이행의 명령 등 권리나 의무의 발생을 판정하는 것은 모두 국가기관인 법원의 몫입니다. 강제 경매는 빚을 갚으라는 법원의 판결이 있을 때뿐만이 아니라 확정된 지급명령, 청구권이 있는 공정증서 등 집행권원 어느 것에 의해서든 신청을 할 수가 있습니다.

-임의 경매

임의 경매는 저당권 등 담보권이 설정된 채무자가 채무를 변제하지 않을 때 담보물권의 법적효력인 환가가치 지배권에 따라 해당 부동산을 매각해서 현금화를 하고 이로부터 우선 변제를 받을 수 있는 물권적 권리를 행사하는 것입니다. 이때 재판 등을 통한 별도의 집행권을 구비할 필요 없이 담보물권이 설정되어 있음을 확인할 수 있는 등기부등본을 첨부하여 법원에 경매를 신청하는 것으로 절차가 개시됩니다. 담보권을 실행해 환가가치에서 후순위 채권자, 소유자보다 우선 변제를 받는 매각 절차기 때문에 담보권 실행 경매라고 부르기도 합니다.

강제와 임의 경매의 차이점

두 가지 경매는 진행 절차, 즉 개시결정, 준비 절차, 입찰, 매각결정, 대금납부, 배당, 소유권이전등기 촉탁 등의 절차에는 차이가 없습니다. 그렇기 때문에 일반적으로 입찰자가 입찰에 참여하는 데 있어 2가지를 구별하는 것은 별 의미가 없다고 할 수 있습니다. 하지만 강제 경매는 경매 개시 원인이 법원의 재판 과정이나 이에 준하는 과정을 거친 정본 등 집행권원에 의한 것입니다. 반면 임의 경매는 법원의 개입이 없이 채권자와 채무자 간의 합의에 의하여 설정한 저당권에 의한 것이라는 차이점이 있습니다.

 

강제 경매의 경우 집행권원이 사법기관의 검증을 거친 것을 바탕으로 하기 때문에 검증 내용의 실체 관계를 다시 이의신청 대상으로 삼을 수가 없으며 절차상의 이유에 의해서만 다툴 수가 있습니다. 해당 집행권원의 재판 절차가 끝난 후에 발생한 사유로 청구에 관한 이의의 소에 의해 변경된 집행권원에 의한 이의를 제기하는 것은 가능합니다. 임의 경매는 사법기관의 검증을 바탕으로 하는 것이 아니기 때문에 경매 절차 진행에 대해 실체상의 이유로 이의제기를 하면 사법기관이 개입하여 시시비비를 가릴 여지가 있습니다. 이의 신청 절차에서 법원이 저당권의 부존재 등 실체상 관계를 판단하고 경매 절차를 취소할 수 있습니다. 우리나라의 경우 등기의 공신력이 인정되지 않아서 저당권 설정 자체의 유효성을 검증할 필요가 있습니다. 강제 경매와 임의 경매는 경매를 신청할 때 매각 목록 포함 범위에도 차이점이 있습니다. 강제 경매는 채무자 소유의 재산이면 모두 매각 대상에 포함을 시킬 수 있습니다. 하지만 임의 경매는 담보권의 권리 효력이 미치는 물건에 제한하고 있습니다.