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부동산 경매의 목적은 채권회수에 있다고 할 수 있습니다. 채권자의 채권을 회수하기 위해서 금전채권자들의 담보권과 압류 등기를 소멸, 말소시키는 등 특별한 조건으로 진행하게 됩니다. 이 경매를 통해서 수익을 보는 분들도 많이 있으니 한 번 알아두면 도움이 될 것입니다. 그럼 지금부터 부동산 경매는 무엇인지 공부해 보도록 하겠습니다.
보통 채무자가 빚을 갚지 않을 때 채권자가 채무자 소유의 부동산을 담보권 실행 또는 강제 집행 등의 절차로 법원에 경매 신청을 하는 것으로 시작이 됩니다. 이후에 법원은 채권자들의 채권을 변제해 주는 것을 목적으로 채무자가 소유하고 있는 부동산을 압류하여 매각한 다음에 그 매각대금을 채권자들에게 배당을 하게 됩니다. 이러한 과정에 배당을 받을 수 있는 채권자는 경매를 신청한 채권자와 법률에서 정하고 있는 채권자들로 한정됩니다.
경매의 진행 절차
경매는 3단계로 진행이 되고 있습니다. 먼저, 압류 절차가 있습니다. 경매 개시 결정 등기가 되면 압류 효력이 생기고 권리관계의 변동을 금지하고 이후 발생된 권리 등이 무효로 소멸, 말소됨으로써 매각 절차가 종료될 때까지 권리관계나 물리적 측면에서 부동산의 환가 가치 저하를 어느 정도 방지하게 됩니다. 두 번째 단계는 매각 절차입니다. 압류된 경매 물건을 시간적 여유를 가지고 매각하고 현금화를 시킵니다. 마지막 단계는 배당 절차입니다. 매각 절차를 거친 후 확보한 현금을 대상 채권자들에게 지급을 하는 것입니다.
매각이나 배당 절차를 진행할 때는 매각 당시 소유자를 배제하고 소유자 대신에 법원이 나서서 매각과 매각 대금 수령 및 처리 등을 법률 규정에 따라서 진행합니다. 이때 매각 대금의 처리를 법원이 한다고 하더라도 대금은 어디까지나 매각 당시 소유자의 것이기 때문에 대상 채권자들의 채권 전액이 변제되고도 잔액이 있는 경우라면 그 잔액을 소유자에게 돌려주도록 되어 있습니다. 만약 채무 불이행으로 인한 상황일 때는 경매를 신청하는 채권자나 그 밖에 채권 변제를 받을 수 있는 채권자는 모두 한 번의 매각 절차를 통하여 배당을 받음으로써 목적 부동산 자체나 부동산 소유자에 대해 가지고 있던 권리가 소멸되는 것이 원칙입니다. 만약에 이러한 절차를 통하여 채권자들이 전액 변제받지 못하거나 한 푼도 변제받지 못해도 금전 채권에 관한 담보권과 압류 등기 등은 모두 소멸이 됩니다.
중요한 것은 금전 채권자라고 해서 모두 배당 절차에 참여할 수 있는 것은 아닙니다. 경매를 신청한 채권자 등 법률에서 정한 일부 채권자만 배당을 받을 수 있는 대상이 됩니다. 해당 경매 절차에서 한 번 배당에 참여를 했다면 매각된 부동산 자체나 부동산을 매수한 새 소유자에 대해 권리를 주장할 수 있는 대항력이 사라지게 되므로 그에게 잔여 채권의 지급이나 부동산 점유사용 등을 청구할 권리가 없어지게 됩니다.
부동산 경매의 매각 조건
일반 매매와는 다르게 경매는 특별한 매각 조건들이 있습니다. 주요 매각 조건들을 몇 가지만 정리해 드리도록 하겠습니다. 매각 기일마다 해당 부동산의 최저 매각 가격을 정해서 매각을 실시하고 최저 매각 가격 미만으로 입찰한 입찰자에게는 낙찰을 불허합니다. 응찰자는 최저 매각 가격의 일정 비율에 해당하는 입찰보증금을 입찰서류와 함께 제출해야 합니다. 입찰 보증금은 보통 최저 매각 가격의 10% 정도라고 합니다.
경매를 신청한 채권자의 채권액이 1원이라도 회수될 수 있어야 매각 절차를 유효하게 진행할 수 있고 채권액이 회수될 가능성이 없다면 경매가 취소될 수도 있습니다. 일반매매가 소유권 이전 등기를 완료하는 시점에 소유권을 취득하는 것과 다르게 경매는 등기를 하기 전이라도 매수인이 매각 대금을 지급하는 시점에 소유권을 취득하게 됩니다. 매수인은 별도의 소송 절차 없이 매각 대금 납부 후 6개월 이내에 인도명령을 신청해 부동산의 인도를 구할 수 있습니다. 농지를 입찰할 때는 낙찰 시 농지 취득 자격 증명서를 발급받아 제출해야 낙찰 허가를 받을 수가 있습니다. 만약 증명서를 제출하지 못하게 되면 낙찰은 불허되고 대부분의 보증금도 돌려받지 못합니다. 이 외에도 경매는 일반적인 매매와 다른 점들이 있습니다. 단순 거래가 매각의 목적인 일반 매매와는 다르게 경매는 채권자의 채권 회수가 목적입니다. 매수인이 매물을 충분히 살펴볼 수 있는 환경이 주어지지 않습니다. 그리고 부동산에 물리적 하자가 있거나 권리상 하자가 있더라도 그 하자는 입찰자가 감당을 해야 합니다.