감정평가액 산출하는 방법

재개발 투자를 하다 보면 종종 감정평가액이 높게 나왔다거나 낮게 나왔다는 말을 들어본 적이 있을 겁니다. 감정평가액의 정식 명칭은 종전자산평가 금액입니다. 조합원 개개인의 감정평가액은 기존 가지고 있던 부동산 하나의 가치이지만 조합 전체의 감정평가액은 조합원들 개개인의 감정평가액을 합한 금액입니다. 지금부터 감정평가액 산출하는 방법은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

조합원 입장에서 생각해 보면 감정평가액이 높게 나올수록 내야 하는 분담금이 줄어들기 때문에 감정평가액 예측은 중요한 문제라고 할 수 있습니다. 하지만 이를 예측한다는 것은 사업성을 분석하는 데 있어 가장 어려운 부분 중 하나입니다. 이제부터 감정평가액은 어떻게 도출되는 것인지 알아보도록 하겠습니다.

집합건물은 주변 거래와 비교

아파트나 빌라 등 집합건물의 감정평가액을 추측해 보도록 하겠습니다. 집합건물은 주택에 비해 상대적으로 추측하기가 어렵습니다. 왜냐하면 거래 사례 비교법을 이용하여 평가하기 때문입니다. 거래 사례 비교법은 구역 인근에서 실제 거래된 사례와 비교해서 가치를 평가하는 방법입니다. 인근의 거래 사례 중 평가 대상과 유사한 조건의 물건을 찾아서 얼마에 매매가 진행되었는지를 참고하여 평가를 하게 됩니다.

 

만약 옆 동의 동일평형 빌라가 최근 2억 원에 매매되었다고 한다면 내 빌라도 2억 원 정도로 감정평가가 될 가능성이 높습니다. 이것이 거래 사례 비교법입니다. 그런데 이때 비교할 거래 사례는 같은 구역 내의 물건이 아니라 재개발 구역 인근에 있는 지역의 거래 사례를 참조해야 합니다. 재개발 감정평가는 개발 기대감에 따른 시세 상승을 배제하기 때문입니다. 그런데 실제 재건축, 재개발 사업에서는 주변 시세보다 감정평가액이 낮게 평가되는 경향이 있습니다.

단독, 다가구주택 토지와 건물 따로 평가

단독, 다가구주택의 감정평가액은 토지의 가치와 건물의 가치를 각각 평가한 후 합산하여 결정합니다. 그중 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 삼은 뒤 각 토지마다 개별요인을 적용하여 평가합니다. 표준지보다 우위에 있는 땅이라면 표준지 공시지가보다 높게, 그 반대의 경우 낮게 평가가 됩니다.

 

종종 어떤 사람들은 토지 감평가는 공시지가의 몇 퍼센트를 곱하면 된다라는 공식을 말하기도 합니다. 하지만 이것은 정확한 방식이 아닙니다. 감정평가액과 공시지가의 비율은 부동산 시장의 흐름이 좋은지 나쁜지에 따라 달라지기 때문입니다. 최근 토지 감정평가액은 개별공시지가와 대략 비슷한 수준이거나 약간 높은 수준에서 결정되는 경향이 있습니다. 예전 경기도 성남에서 진행했던 재개발 구역의 개별공시지가와 실제 토지 감정평가액을 비교해 보겠습니다. 토지 감정평가액이 개별공시지가의 몇 퍼센트 정도인지를 계산해 보니 비슷한 수준이거나 10% 정도 높게 나왔습니다. 토지의 감정평가액이 이렇게 나온 이유는 당시 부동산 시장 흐름이 좋아지면서 거래 가격이 개별공시지가보다 높아졌고 이 사실이 어느 정도 반영되었기 때문이었습니다. 반대로 부동산 시장이 좋지 않을 때는 감정평가액이 개별공시지가보다 낮게 나오기도 합니다.

 

그렇기 때문에 토지 감정평가액을 예측할 때는 공시지가에 얼마를 곱한다는 공식을 무조건 대입해서는 안 됩니다. 인근 지역의 매매거래 현황을 확인해야 합니다. 건물의 감정평가를 알아보겠습니다. 건물의 가치는 원가법으로 평가합니다. 원가법은 집을 짓기 위해 들어가는 원가를 계산하고 연식이 얼마나 오래됐는지에 따라서 가치를 감가상각해 계산하는 방법입니다. 철근콘크리트 구조의 경우 사용 가능한 총연수를 40년으로 계산해 감가상각을 합니다. 40년이 지난 건축물은 쓸 만큼 썼기 때문에 건축물의 가격은 0원이라고 보는 것입니다. 현실에서는 아무리 오래된 건축물이라도 건물 가격을 0원으로 평가하는 경우는 없습니다. 최소 몇 박맨 원 정도로 평가하기는 합니다. 재개발 구역에서 흔하게 볼 수 있는 빨간 벽돌 주택의 감정평가 사례를 보면 건축연도가 25년 정도 되었을 때 건평당 100만 원, 15년 정도 되었을 때 건평당 160만 원 정도로 평가가 되고 있습니다. 건축 구조에 따라 평가액은 달라질 수 있습니다. 이렇게 산출된 토지의 가치와 건물의 가치를 합하면 주택의 감정평가액이 산출됩니다. 투자를 결정하기 전 자신이 감정평가사가 되었다는 마음으로 스스로 감정평가액을 추산해 보면 투자를 결정하는데 실수를 줄일 수 있을 것입니다.